Cassazione, sentenza 23 febbraio 2023, n. 5643, sez. II civile

CONDOMINIO - Proprietà - Pozzetto realizzato in una proprietà - Smaltimento delle acque anche di unità limitrofe - Proprietà condominiale - Configurabilità.


In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.

In tema di condominio va preso in considerazione esclusivamente il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, ragione per la quale la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale); la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati, solo in via esemplificativa, dall'art. 1117 c.c.

In definitiva, la presunzione legale di comunione di talune parti dell'edificio condominiale, stabilita dall'art. 1117 c.c., si basa sulla loro destinazione all'uso ed al godimento comune e risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio od al godimento collettivo, intesa come relazione strumentale necessaria tra questa parte e l'uso comune.

La presunzione di condominialità è dunque applicabile (come ora espressamente stabilito dall'art. 1117 bis c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili. In simile ipotesi, però, la presunzione è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - od a più persone "pro-indiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici.

(Nel caso di specie è stato accertato che è condominiale il pozzetto realizzato in una proprietà che smaltisce le acque reflue e meteoriche di più unità immobiliari limitrofe. L’importante è che il bene sia stato edificato dall’originario costruttore del complesso edilizio mentre non rileva che il Comune abbia emesso un’ordinanza di demolizione dell’impianto).