Tribunale di Napoli Nord, sentenza 10 marzo 2023, n. 991, sez. II civile

CONDOMINIO - ASSEMBLEA - Parcheggi condominiali - Delibera - Limitazione del godimento - Proprietario dell’immobile a uso non abitativo - Locatore dell’immobile - Estromissione - Nullità - Sussiste


È da ritenersi nulla la delibera assembleare nel caso in cui si apriva di elementi essenziali come la volontà e l’oggetto. Lo stesso dicasi quando l’oggetto è illecito perché contrario alla morale e al buon costume oppure quando è lesiva della proprietà esclusiva di un condomino e deli suoi diritti individuali. Da ciò ne discende che sono da ritenersi nulle le delibere assembleari quando sono adottate in contrasto con la legge e il regolamento condominiale, nell’ipotesi in cui la lesione è talmente grave che non è possibile sanarla, nonostante il successivo consenso da parte dei condomini.

Sono, invece, da ritenersi annullabili le delibere assembleari quando, sebbene assunte in contrasto con la legge o il regolamento del condominio, possono essere sanate con l’accettazione tacita da parte del condomino legittimato all’impugnazione.

Solamente il regolamento di natura contrattuale può limitare l’uso del parcheggio a favore di alcuni condomini, estromettendone altri; tale limitazione, invero, non può essere ottenuta mediante una semplice votazione assembleare, né per mezzo di un regolamento assembleare, in quanto al consesso dei condomini è proibito decidere nel senso di limitare il godimento del bene comune a uno dei condomini. L’assemblea può invece dettare le regole per l’uso del parcheggio senza estromettere nessuno, ad esempio stabilendo un uso turnario del parcheggio, il quale è assolutamente legittimo.2

(Nel caso in esame gli attori si lamentano di essere stati limitati nel proprio ed esclusivo diritto di proprietà, scaturente dall’approvazione di una delibera condominiale che predetermina e assegna le aree destinate al parcheggio delle autovetture all’interno della corte, limitando di fatto la possibilità di parcheggiare per gli stessi e per i conduttori dei locali commerciali di loro proprietà).