Cassazione, ordinanza 11 dicembre 2023, n. 34375, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA - Immobiliare - Di un terreno - Servitù di acquedotto - Non trascritta - Opere visibili - Servitù apparente - Configurabilità - Riduzione del prezzo - Esclusione.


L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.

La subvalenza del principio di affidamento operante a favore del compratore garantito ex art. 1489 c.c. si impone solo accertata la presenza di servitù apparenti, oppure - in via alternativa - accertata la conoscenza effettiva di servitù, vincoli, oneri sull'immobile acquistato.

(Nel caso di specie è esclusa la riduzione del prezzo se la servitù di acquedotto non trascritta è comunque visibile sul terreno. Infatti l'acquisto di un fondo in vista di una lottizzazione edilizia impone al costruttore di compiere una preventiva e approfondita verifica dello stato dell'immobile).