Cassazione, ordinanza 17 novembre 2022, n. 33916, sez. I civile

CONTRATTI – VENDITA - Vendita immobiliare - Contratto preliminare - Trasferimento al momento del rogito - Previsione - Consegna anticipata delle chiavi - Trasformazione in definitivo - Esclusione.


Il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce, pertanto, un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici.

Nel caso di specie proprio il fatto che il trasferimento del possesso fosse subordinato alla stipulazione dell'atto notarile, nonostante la sua possibile previa consegna anticipata, lascia intendere che l'atto interpretato si riferisse all'obbligo di realizzare il futuro passaggio della proprietà e del possesso giuridico, e non già al passaggio del possesso reale o materiale o di fatto del bene già venduto (corpus), mediante la consegna della res. In conseguenza, secondo l'impostazione della pronuncia d'appello, tale passaggio del possesso giuridico sine corpore della res vendita - demandato alla conclusione del rogito notarile - doveva intendersi in concreto funzionale a consentire la produzione dell'effetto traslativo, con la correlata attribuzione al compratore della facoltà di disposizione della proprietà della cosa trasferita, in ragione dell'acquisizione del titolo dominicale, e non già limitato a permetterne il godimento secondo la funzione e destinazione in considerazione della quale il programma negoziale è stato predisposto.