* Corte d’appello di Firenze, sentenza 22 dicembre 2011, sez. II civile

Contratti - Locazione - Affitto di ramo d’azienda - Nozione, differenze, criteri distintivi - Ipotesi relativa ad attività di gestione all’interno di un museo.

Ai fini della qualificazione di un contratto come affitto d’azienda e non locazione, occorre indagare sulla effettiva volontà espressa dalle parti nel contratto, tenendo presente che nella locazione di immobile con pertinenze, oggetto del contratto è l'immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell'affitto l'oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva; ne consegue che, la figura dell'affitto d'azienda ricorre anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica, ovvero al momento della conclusione dello stesso non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell'apporto di altri beni.

(Nella specie la Corte di Appello di Firenze, nel confermare la sentenza di primo grado, ha qualificato il contratto come affitto di ramo d'azienda e non quale semplice locazione, ritenendo indicative in tal senso le clausole che vietavano il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, disciplinavano la voltura delle licenze e autorizzazioni e conferivano al locatore il potere di controllo sulla corretta gestione dell’attività all’interno di un museo).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1417, 1571, 2561 e 2562; Cod. Proc. Civ. artt. 156, 161, 287, 360 bis e 420; D.l. 07.02.1985, n. 12, art. 1.