Plusvalenze - Art. 67, comma 1, lett. b), TUIR - Cessione di immobili con annesso terreno e sovrastante stalla- Esclusione.
In sede di interpretazione della norma di cui all'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, questa Corte ha già più volte avuto modo di precisare che, ai fini della tassazione separata, quali "redditi diversi", delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni dichiarati edificabili in ambito di pianificazione urbanistica, l'alternativa fra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che l'alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione Finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio superare il diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni (cfr. Cass. n. 5088/2019).
È stato, inoltre, evidenziato che la citata disposizione non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto non già un terreno "suscettibile di utilizzazione edificatoria", bensì un terreno sul quale insorge un fabbricato, e quindi già edificato: ciò in quanto l'entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura (rispetto all'atto oggetto di tassazione) ed eventuale ed è rimessa alla volontà di un soggetto (l'acquirente) diverso da quello interessato dall'imposizione fiscale (cfr. Cass. n. 4150/2014, Cass. n. 7853/2016, Cass. n. 1674/2018, Cass. n. 10393/2019, Cass. n. 23077/2020, Cass. n. 39133/2021). Il discorso vale anche nel caso in cui l'alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell'immobile e, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell'istanza, in quanto la "ratio" ispiratrice della norma in commento è quella di assoggettare a tassazione la plusvalenza scaturente non da un'attività produttiva del proprietario o possessore, ma dall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass. n. 15629/2014, Cass. n. 1674/2018, Cass. n. 10393/2019). Non è, pertanto, possibile porre a carico del venditore del fabbricato sorto su terreno (già) edificabile un'asserita plusvalenza commisurata anche solo alla residua capacità edificatoria del suolo (cd. volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente). Né si deve pensare che in questo modo egli si sottragga ai propri obblighi fiscali, dovendo tenersi presente che nel prezzo di cessione dell'edificio, come nella rendita catastale, è computata anche la capacità edificatoria inespressa (cfr. Cass. n. 929/2024).