Cessione di fabbricato da demolire- Plusvalenza- Non sussiste.
In tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali "redditi diversi", delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativa fra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni." (Cass. 21/02/2019, n. 5088).
Come ulteriormente rilevato da questa Corte (Cass. 09/12/2021, n. 39133), con riguardo alle imposte dirette, la disposizione dell'art. 67, comma 1, lett. b, e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, che assoggetta a tassazione, quali "redditi diversi", le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non un terreno "suscettibile di utilizzazione edificatoria", ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già' edificato; l'entità' sostanziale del fabbricato non può' essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità' edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nel caso di specie, attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all'atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà' di soggetto diverso (l'acquirente) da quello interessato dall'imposizione fiscale (Cass. 21/02/2014, n. 4150; Cass. 09/07/2014, n. 15629; Cass. 12/11/2016, n. 7853; Cass. 23/01/2018, n. 1674; Cass. 12/04/2019, n. 10393; Cass. 06/09/2019, n. 22409; Cass. 22/10/2020, n. 23077; Cass. 08/02/ 2021, n. 3006; Cass. 16/03/2021, n. 7377; Cass. 19/03/2021, n. 7917; Cass.,12/05/2021, n. 12528; Cass. 10/06/2021, n. 13674). Tanto vale anche qualora l'alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell'immobile e, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell'istanza, in quanto la ratio ispiratrice della disposizione citata tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un'attività' produttiva del proprietario o possessore, ma dall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (Cass. 09/07/2014, n. 15629; Cass. 23/01/2018, n. 1674; Cass. 12/04/ 2019, n. 10393). Ciò che rileva, dunque, ai fini dell'applicabilità' della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica, e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento - su area già edificata - operata dal cedente o dal cessionario (Cass. 21/02/2019, n. 5088). Non è, quindi, possibile porre a carico del venditore dell'edificio sorto su terreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solo commisurata all'ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata, perché' si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il venditore) una tassazione che il legislatore ha fissato già' in capo al compratore.