Cassazione, ordinanza 17 gennaio 2024, n. 1834, sez. V

Conferimento immobile da demolire e ricostruire - Plusvalenza- Esclusione.


Questa Corte ha chiarito che, in ragione del tenore letterale della disposizione di cui all’art. 67, comma 1, lett. b) t.u.i.r., non rientrano nella previsione le cessioni aventi ad oggetto, non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato il quale ultimo, invece, è da ritenersi già edificato. (…) Ciò che rileva ai fini dell'applicabilità della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata operato dal cedente o dal cessionario (Cass. 9/07/2014, n. 15269).

Tali principi restano fermi anche laddove l'alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile e, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell'istanza (Cass. 23/01/2018, n. 1674). Infatti, l'entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (in specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all'atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l'acquirente) da quello interessato dall'imposizione fiscale (Cass. 12/04/2019, n. 10393).

L'alternativa fra «edificato» e «non edificato» non ammette un tertium genus, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni» (Cass. 07/03/2023, n. 6788).