Cassazione, sentenza 27 novembre 2012, n. 20991, sez. III civile

Notai – Responsabilità civile – Vendita immobiliare – Ipoteca iscritta a garanzia di mutuo fondiario – Pignoramento contro il costruttore - Mancata informazione dell’acquirente sui rischi – Responsabilità professionale – Sussistenza.


Il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della vendita deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure, essendo tenuto comunque all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata prevista dall'articolo 1176, secondo comma, codice civile e della buona fede. Tra gli obblighi accessori del notaio rogante, per effetto del contratto d’opera professionale, in assenza di una diversa volontà delle parti, vi è anche quello della preventiva visura dei registri immobiliari. Ne consegue che per il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà, e disponibilità del bene e, più in generale delle risultanze dei registri immobiliari, costituisce, salva l’espressa dispensa degli interessati, un obbligo derivante dall’incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione d’opera professionale specialmente tesa ad assicurare la serietà e la certezza degli atti giuridici.
(Nel caso di specie l’avvenuto accertamento dell'esistenza dell'ipoteca, iscritta a garanzia del mutuo fondiario, contratto dall'originario costruttore del complesso edilizio, dante causa dei venditori, e la pendenza di un pignoramento a carico del costruttore, avrebbe dovuto portare il professionista a dissuadere l'acquirente dal procedere alla stipula. Si evidenzia, tuttavia, che alla fattispecie era applicabile, ratione temporis, la previgente disciplina in materia di credito fondiario che conteneva un principio d’indifferenza ai fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario).
Riferimenti normativi: c.c. art. 1176
Massime precedenti Conformi: N. 15726 del 2010