PARTI
COMUNI – Condominio - Aree a parcheggio insufficienti - Nullità del contratto
con cui l'area a parcheggio pertinenziale è stata trasferita ad altro
comproprietario.
Il vincolo di destinazione impresso
agli spazi per parcheggio dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies,
secondo il testo introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, norma di
per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione
degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto
dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione
legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica
dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e
l'efficacia.
Pertanto in un giudizio (qual è
quello in esame), intercorrente tra l'acquirente di un immobile che si assume
illegittimamente privato del diritto all'uso dell'area pertinente a parcheggio
L. 6 agosto 1967, n. 765, ex art. 18, ed un terzo che abbia acquistato porzione
di tale area, la nullità del negozio stipulato da quest'ultimo, nella parte in
cui sia stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente
integrazione "ope legis", non deve necessariamente correlarsi alla
preventiva dichiarazione di nullità dell'atto di vendita intercorso con
l'originario costruttore - venditore
Nel fabbricato condominiale di nuova
costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello
spazio per parcheggio - nella misura di un metro quadrato per ogni venti metri
cubi di costruito, ai sensi della norma imperativa ed inderogabile di cui alla
L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art.
18, - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo
contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha
nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile
destinazione, con integrazione "ope legis" del contratto tramite
riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del
condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa
applicabile per l'epoca dell'edificazione.
Alla nullità del contratto di
compravendita di unità immobiliari, nella parte in cui risulti sottratta
(mediante riserva al venditore o trasferimento a terzi) la superficie destinata
all'inderogabile funzione di parcheggio, consegue l'integrazione della
convenzione negoziale "ope legis", con l'attribuzione, in favore
dell'acquirente dell'unità immobiliare, del diritto reale d'uso di tale area,
e, in favore dell'alienante, del corrispettivo ulteriore (da concordarsi tra le
parti, o, in difetto, da determinarsi dal giudice), così ripristinando
direttamente l'equilibrio del sinallagma contrattuale.