Cassazione, ordinanza 22 giugno 2022, n. 20111, sez. II civile

CONDOMINIO - PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - Assemblea - Delibera - Scrittura privata - Consenso unanime - Rilascio del bene - Mutamento natura - Nullità - Legittimità - Conforme.


La deliberazione condominiale (a cui deve essere equiparata la convenzione stipulata dai condomini), con la quale vengono assegnate parti comuni in proprietà esclusiva ad alcuni condomini, richiede l’unanimità degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria ex lege di parti comuni e comportando l’esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini.

Nella fattispecie la nullità della convenzione è stata dichiarata proprio perché la concessione dell’uso e del godimento esclusivo dell’area attraverso la scrittura privata era stata rilasciata senza il consenso unanime di tutti i condomini, mancando la sottoscrizione di un condomino.

Solo qualora un bene oggetto di proprietà condominiale subisca - in base ad apposita delibera assembleare - un mutamento di destinazione tale da farne cessare la qualità condominiale, al medesimo non si applicheranno più le norme concernenti la disciplina dei beni comuni del condominio, bensì quelle della comunione ordinaria, in base alle quali ciascun partecipante può cedere ad altri il suo diritto di comproprietà, ai sensi dell’art. 1103, primo comma, c.c.; ne consegue che – solo in questa evenienza -, ove la vendita di quel bene sia stata stipulata soltanto da uno o più, ma non da tutti i comproprietari, si determina non la nullità, bensì l’inefficacia relativa del negozio, che non può, pertanto, essere rilevata d’ufficio dal giudice, ma solo dalla parte acquirente, che è l’unica titolare dell’interesse a che il bene indiviso sia venduto per l’intero e che può anche scegliere di riconoscere validità al contratto di trasferimento di singole quote di proprietà.