Cassazione, ordinanza 22 ottobre 2021, n. 29586, sez. II civile

EDILIZIA E URBANISTICA - PIANI REGOLATORI COMUNALI - ATTUAZIONE DEI PIANI REGOLATORI - LOTTIZZAZIONE DI AREE FABBRICABILI - DIVIETO - Lottizzazione “negoziale” o “indiziaria” - Nozione - Scorporo di un appezzamento nella previsione della destinazione edificatoria - Sufficienza - Esclusione - Fondamento.

Per aversi illecita lottizzazione “negoziale” o “indiziaria”, è necessaria un’attività che non sia solo univocamente diretta alla deroga di prescrizioni urbanistiche, ma sia altresì idonea, per le forme negoziali prescelte, ad incidere sull’assetto urbanistico; ne consegue che essa non può rinvenirsi nel mero scorporo di un appezzamento minore da uno maggiore, pur con la previsione del futuro e sperato inserimento nell’urbanizzazione di cui risulti pendente l’approvazione, perché la direzione della volontà a porre in essere una condotta potenzialmente lesiva (vendita di più lotti) deve essere indagata nelle sue manifestazioni concrete e nel suo carattere univoco.

Davanti alla vendita di più lotti, di caratteristiche e misure che ne consentano l’edificabilità, in un lasso di tempo ragionevolmente compatibile col progetto di lottizzazione negoziale, in presenza di previsioni contrattuali dirette a sopperire all’assenza di opere d’urbanizzazione, il giudice è tenuto a verificare se sussista l’ipotesi della “lottizzazione negoziale” sulla base del complessivo compendio indiziario, letto nelle sua coesione interattiva, al fine di eventualmente coglierne il carattere univoco.

Per contro, il precetto di legge resta insoddisfatto ove l’analisi degli elementi sintomatici, denuncianti “in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”, normativamente estratti dalla congerie fattuale, si risolva in una svalorizzazione mera, frutto di sommaria postulazione congetturale. Perimenti, ove attraverso la parcellizzazione di tali elementi, presi in isolata rassegna, che ne ignori la correlazione fra gli stessi (correlazione normativamente imposta), se ne neghi l’univocità.