Cassazione, sentenza 6 luglio 2022, n. 21441, sez. II civile

VENDITA - "ACTIO QUANTI MINORIS" - Compravendita - Acquisto di un bene per finalità edificatorie sulla base di progetto ceduto dal venditore - Inedificabilità per effetto di azioni ripristinatorie di terzi per violazione delle distanze tra edifici - Conseguenze - Applicabilità della disciplina dell’evizione parziale o della garanzia per vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali di godimento non apparenti di terzi - Esclusione - Possibile sussunzione della fattispecie nell’ambito dell’azione ex art. 1497 c.c. - Sussistenza.


In tema di compravendita, qualora l'acquisto abbia riguardato un immobile per l'edificazione di un fabbricato, attuabile, sotto il profilo urbanistico, in virtù di progetto ceduto dal venditore, la sopravvenuta irrealizzabilità dell'edificio, conseguente ad azioni ripristinatorie proposte da terzi per violazione delle norme sulle distanze, non costituisce violazione dell'impegno traslativo del diritto di proprietà sulla cosa venduta, né dunque consente l'applicazione della disciplina sulla garanzia per l'evizione parziale (perché non si tratta di vendita di cosa parzialmente altrui ex art 1480 c.c.) , né quella sulla garanzia per vendita di cosa gravata da oneri o da diritti reali di godimento non apparenti di terzi (la quale riguarda la diversa ipotesi di cosa venduta come libera, ma che poi risulti gravata da taluno dei pesi anzidetti ex art. 1489 c.c.), ma può piuttosto integrare il difetto di qualità promesse o essenziali ai sensi dell'art. 1497 c.c., la cui domanda rientra nella disciplina degli adempimenti contrattuali.