PROFESSIONI LIBERALI – NOTARIATO - Notai - Vendita immobiliare - Procura rilasciata da persona diversa dal proprietario - Responsabilità professionale del notaio - Sussistenza - Identificazione della parte mediante i documenti - Sufficienza - Esclusione.
La procura a vendere predisposta dal notaio si pone certamente alla stregua di un atto preparatorio del successivo contratto di compravendita, sicché il notaio, nell'attestare la corrispondenza dell'identità dichiarata dalla comparente a quella (asseritamente) effettiva del rappresentato, ha posto in essere un comportamento fonte di obblighi, tanto ai sensi dell'ultima alinea dell'art. 1173 c.c., quanto dell'art. 1375 c.c., anche nei confronti del terzo destinato ad acquistare l'immobile dal soggetto rappresentato in forza di tale procura.
Ricorrono i presupposti per la "applicazione del disposto dell'art. 1218 c.c., oltre i confini propri del contratto", giacché essa "si giustifica considerando che quando l'ordinamento impone a determinati soggetti, in ragione della attività (o funzione) esercitata e della specifica professionalità richiesta a tal fine dall'ordinamento stesso" (e tale è il caso, appunto, dell'attività notarile), "di tenere in determinate situazioni specifici comportamenti, sorgono a carico di quei soggetti, in quelle situazioni previste dalla legge, obblighi (essenzialmente di protezione) nei confronti di tutti coloro che siano titolari degli interessi la cui tutela costituisce la ragione della prescrizione di quelle specifiche condotte".
In particolare, questa Corte "ha ravvisato la sussistenza della responsabilità in esame in una varietà di casi accomunati dalla violazione di obblighi di comportamento, preesistenti alla condotta lesiva, posti dall'ordinamento a carico di determinati soggetti", come tipicamente accade "nell'ambito dell'esercizio di attività professionali cd. protette", vale a dire "riservate dalla legge a determinati soggetti, previa verifica della loro specifica idoneità, e sottoposte a controllo nel loro svolgimento". Tale è, tipicamente, anche quella notarile, tanto che il suo esercizio è stato ritenuto fonte di obblighi di protezione anche nei confronti di soggetti che, pur non conferendo al notaio alcun incarico, risentano un danno conseguente ad attività dallo stesso svolte che siano preparatorie della stipulazione di futuri contratti, successivamente conclusi senza neppure ricorrere all'ausilio di quello stesso professionista.
La circostanza che il falso rappresentato fosse "stato presentato allo studio" del notaio "da un agente immobiliare che aveva frequenti rapporti" con lo stesso, essendo, peraltro, ivi conosciuto come "persona seria", sebbene in astratto rilevante alla stregua del principio secondo cui "il professionista, nell'attestare l'identità personale delle parti, deve trovarsi in uno stato soggettivo di certezza intorno a tale identità, conseguibile, senza la necessaria pregressa conoscenza personale delle parti stesse, attraverso le regole di diligenza, prudenza e perizia professionale e sulla base di qualsiasi elemento astrattamente idoneo a formare tale convincimento, anche di natura presuntiva, purché, in quest'ultimo caso, si tratti di presunzioni gravi, precise e concordanti", nel caso di specie è stata riferita dal notaio che curò la predisposizione del rogito tra il procuratore della sedicente proprietaria e l'acquirente effettivamente "de relato ex parte", senza che sulla stessa fosse stato neppure formulato uno specifico capitolo di prova da parte del professionista convenuto in giudizio.
Orbene, come da questa Corte ancora di recente ribadito, solo "la deposizione "de relato ex parte" con cui si riferiscano circostanze sfavorevoli alla parte medesima (che funge da fonte referente)" è suscettibile di "integrare prova o, almeno, elemento di prova idoneo a suffragare altra testimonianza indiretta", e ciò in quanto presenta "natura giuridica di prova testimoniale d'una confessione stragiudiziale (se munita del relativo "animus") fatta a un terzo", e quindi, "in quanto tale liberamente apprezzabile dal giudice ai sensi dell'art. 2735 c.c., comma 1, secondo periodo", giacché, altrimenti, in caso di deposizioni rese dai testi su fatti appresi dalle parti, "la rilevanza del loro assunto è sostanzialmente nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte del giudizio e non sul fatto oggetto dell'accertamento".
Da quanto precede consegue, dunque, la mancanza di un riscontro che permetta di affermare, sul piano presuntivo, che il professionista, nell'attestare l'identità personale della sedicente proprietaria, si "trovava in uno stato soggettivo di certezza intorno a tale identità", essendo, così, dispensato dalla necessità di ricorrere a due fidefacenti, come previsto dalla L. 16 febbraio 1913, n. 89, art. 49.