RESPONSABILITÀ CIVILE - COLPA PROFESSIONALE - Notaio - Terreno compravenduto - Rivelatosi gravato da vincolo di inedificabilità - Obbligo di indagine - Limitato al ventennio precedente all’atto da erogare - Responsabilità dell’ufficiale rogante - Non sussiste.
Il notaio, nel prestare il suo ministero per gli atti di trasferimento immobiliare, è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione. La sua opera, pertanto, non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità, allo spirito della legge professionale (L. n. 89 del 1913, art. 1). Ne consegue che per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale delle risultanze dei registri immobiliari, costituisce un obbligo derivante dall'incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale (art. 1176 c.c., art. 2230 c.c. e segg.) specialmente tesa ad assicurare la serietà, e la certezza degli atti giuridici.
(I giudici del merito hanno escluso - in relazione all'attività prestata in ordine alla stipulazione del contratto definitivo - la negligenza del notaio, il quale aveva correttamente eseguito le verifiche delle risultanze dei registri immobiliari cui era obbligato in virtù dell'incarico ricevuto. È stato, infatti, rilevato che l'obbligo professionale di indagine del notaio è temporalmente limitato al ventennio precedente all'atto da erogare ed è stato affermato che, comunque, la postilla presente nel precedente atto di acquisto era imposta da uno strumento urbanistico vigente nel 1965, con la conseguenza che legittimamente il notaio avrebbe potuto ritenerla superata alla luce del rilascio da parte del Comune del certificato di destinazione urbanistica, dal quale si poteva ricavare l'assenza di vincoli di edificabilità).
Accertato l'inadempimento del notaio al proprio obbligo di diligenza nell'espletamento dell'incarico di consulenza la Suprema Corte conferma che il professionista che accetti l'incarico di svolgere un'attività stragiudiziale consistente nella formulazione di un parere si obbliga di offrire tutti gli elementi di valutazione necessari ed i suggerimenti opportuni allo scopo di permettere al cliente di adottare una consapevole decisione. Tuttavia in materia di contratto d'opera intellettuale, ove anche risulti provato l'inadempimento del professionista alla propria obbligazione, per negligente svolgimento della prestazione, il danno derivante da eventuali sue omissioni deve ritenersi sussistente solo qualora, sulla scorta di criteri probabilistici, si accerti che senza quella omissione, il risultato sarebbe stato conseguito e il giudizio prognostico, che il giudice di merito deve compiere, non può che consistere in una valutazione volta a verificare se la pretesa azionata a suo tempo, senza la negligenza del professionista, sarebbe stata in termini probabilistici ritenuta fondata e se il risultato sarebbe stato diverso e più favorevole all'assistito.
(Con riferimento all'ulteriore attività di consulenza svolta dal notaio nella fase successiva alla stipulazione dell'atto di acquisto, il giudice dell'appello ha ritenuto che la sua condotta fosse esente da responsabilità, in quanto la società acquirente aveva iniziato i lavori, non sulla base dei pareri dati dal professionista, bensì sulla base del rilascio del permesso di costruire e del successivo comportamento del Comune, che aveva mantenuto le proprie posizioni, non sospendendo il provvedimento. Inoltre, iniziato il giudizio, l’acquirente avrebbe dovuto prefigurarsi la possibilità di non poter realizzare il proprio progetto e quindi sospendere i lavori).