Cassazione, ordinanza 22 settembre 2020, n. 19800, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA - Vendita immobiliare - Cosa gravata da onere reale o personale - Servitù non conosciuta dall’acquirente - Riduzione del prezzo - Sussistenza di un pregiudizio positivo - Dimostrazione - Necessità - Non sussiste.

Nella vendita di cosa gravata da onere reale o personale, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., è esclusa "solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo". Conseguentemente, ove il bene in oggetto presenti vizi che ne determinano la diminuzione del valore, il compratore, esercitando l'actio quanti minoris, ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito.

La riduzione è infatti rappresentata dal "minor godimento o minor pregio o minor qualità o produttività del bene per effetto della servitù od altro onere non prima conosciuti". Essa va determinata "con rapporto e proporzione al valore complessivo dalle parti attribuito al bene considerato esente dall'onere", con riguardo non al "valore di mercato della cosa, ma al valore contrattuale e cioè al prezzo complessivo originariamente convenuto fra le parti".