Cassazione, ordinanza 21 luglio 2025, n. 20363, sez. V

Imposta di registro- Contratto preliminare di vendita - Contratto definitivo.

Va premesso che l'atto di vendita va tassato in funzione degli effetti giuridici prodotti al momento della sua registrazione alla luce del chiaro disposto dell'art. 43 T.U.R.; tuttavia, nella specie, occorre tenere conto che il contratto preliminare ha rappresentato, a tutti gli effetti, un vincolo alla stipula della compravendita immobiliare dei beni, il cui prezzo ivi pattuito intendeva rispecchiare il valore degli stessi immobili nello stato di conservazione descritto ed attestato nel preliminare. La giurisprudenza di questa Corte è pacifica nel considerare, ai fini dell'imposta di registro, l'unitarietà della sequenza preliminare-definitivo, espressione di un'unica manifestazione di capacità contributiva che si realizza solo al momento della stipula del definitivo (v. Cass. 27093/2024; Cass. 32203/2021; Cass. 17904/2021, Cass., 15 dicembre 2017, n. 30192). Dal punto di vista fiscale, invero, la successione preliminare- definitivo è, quindi, da considerare unitariamente: infatti la vicenda contrattuale, suddivisa in due momenti esprime l'unicità dell'affare, in cui si avvicendano fattispecie contrattuali diverse (preliminare - definitivo) ma finalizzate al perseguimento di un unico risultato finale, nel caso in esame la cessione di un immobile da ristrutturare integralmente. Ne discende che deve necessariamente tenersi conto (anche) delle pattuizioni di cui al contratto preliminare vincolante per le parti. Rimane ferma la circostanza che l'art. 43, comma primo, lett. a) del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che nel caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costituivi di diritti reali il valore del bene deve essere calcolato "alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi", e ciò, del resto, in coerenza con la natura d'imposta d'atto del tributo, rapportato in misura proporzionale al valore dell'atto registrato, assunto dal legislatore come indice di capacità contributiva (Cass. n. 7877/2012, in fattispecie concernente il contratto condizionato; Cass. n. 22847/2010, conf. n. 20299/2013 e n. 20303/2016).